項目名稱：普定縣醫養中心項目
項目行業類別:社會保障及設施管理
產業類別：大健康
項目建設性質：新建
合作方式：獨資、合資
項目現狀：1、建設條件：項目建設地緊鄰黃果樹機場、安順火車站、黃桶火車站三大交通樞紐站，距安順市區僅有5公里，距普定縣城7公里，安普城市干道、安順西繞城高速公路、209省道及安織路、安補路、兩六路、白魏路等公路穿境而過，交通四通八達，十分便捷。項目選擇場址歷史上無地震、滑坡、泥石流、洪澇等自然災害的記錄，工程地質條件較好，水、電、路、通訊等基礎設施完善，有利于項目的正常開發建設。項目建設地氣候宜人、生態優良、資源豐富、文化多彩，是建設養老社區項目的絕佳之地。
2、產業條件：普定縣已成為“貴州省10個大健康醫藥產業發展示范區”之一，為普定縣爭取國家、省、市相關政策支持，打造省級健康養生基地提供了新機遇。白巖鎮境內有總投資200億元的興東民族醫藥大健康養生產業園、投資5.8億的福達汽車城等企業，有6000多畝無公害蔬菜基地和萬畝韭黃基地，素有“韭黃之鄉”的美譽。目前，全鎮形成了以汽車綜合服務業、老年康體養生旅游業、高效農業和現代物流業為主的新興產業。普定縣人力資源豐富，現有大專以上院校代培點3個，中等專業技術培訓學校3所，社會辦理專業技術培訓機構6家，通過崗前培訓，可滿足各大中型企業的需要。
2013年以來，國務院先后出臺了《關于加快發展養老服務業的若干意見》、《關于促進健康服務業發展的若干意見》、《關于促進旅游業改革發展的若干意見》等指導性文件，逐步形成國家對健康與養老服務產業的頂層設計，為康養產業帶來重大的發展機遇，提供利好的政策環境。
3、優惠政策及扶持條件：享受國發〔2012〕2號、黔黨發〔2012〕15號文件相關優惠政策外，還可享受貴州省、安順市、黔中經濟區、貴安新區相關招商引資優惠政策。此外，對于投資規模大、效益高、成長好的國家鼓勵性發展項目，還可享受“一事一議”、“一企一策”政策，給予更為優惠的扶持。
項目建設內容：擬用地100畝建設普定縣養老社區項目，主要包括養老公寓區、醫療服務區、商業服務區、文體活動區、室外活動區和后勤保障區共計6個功能區域。項目建成后可同時容納800名老年人居住療養。
項目服務單位：貴州省普定縣投資促進局
電話：0851-3822***
傳真：0851-3822***
電子郵箱：puding**[ta]**.com
普定縣醫養中心項目建議書
目錄
1、項目概況3
1.1項目背景3
1.2項目概要4
2、優勢條件5
2.1區位交通優勢5
2.2醫養條件優勢7
2.3建設選址優勢8
3、項目政
4、項目規
4.1規劃原
3.2建設內
5、市場分
5.1項目市場前景分
5.2項目市場規模分
6、財務分
6.1預期投
6.2盈利分
7、風險分
1、項目概況
1.1項目背景
自1999年我國步入老齡化社會以來，人口老齡化加速發展，并日益呈現老年人口基數大、增長快，高齡化、空巢化的發展趨勢。根據我國第六次人口普查顯示，我國60歲及以上老年人口已達1.78億，占總人口的13.26%，較第五次人口普查相比，60歲以上人口占比上升了近3個百分點。而我國老人在60歲以后的余壽中，有60%-80%的時間是帶病生存。因此，我國老齡化人口有“養老”和“醫療”雙重訴求。目前，我國養老服務和醫療服務分別隸屬民政和衛生兩個體系，相對應的養老院更多的是只提供養老服務；醫療單位只提供醫療服務，這使老年人面臨養老或醫療的單項選擇困境。因此，充分發揮社會資本優勢，建設“醫”+“養”結合項目，不僅是我國人口老年化催生的市場需求，也是提高老年人生活質量、改善民生的重要舉措，具有重要意義。
普定縣位于貴州省西部，隸屬貴州省安順市，距貴陽97公里，距安順市中心城區14公里，同時是貴州省旅游西線重要結點，自然風光秀美，生態環境良好。為充分發揮資源優勢，滿足市場需求，普定縣擬引進企業進行普定縣醫養中心項目建設。項目選址貴州省唯一白族居住地——普定縣白巖鎮講義寨進行建設，將醫療和養老相結合，整體占地200畝，分為綜合醫院、養護區、居住頤養區、文體活動區和綜合服務區，建設集醫療、養老和療養為一體的現代化養老社區。
1.2項目概要
普定縣醫養中心建設項目概要如下表所示：圖表1項目概要
序號名稱具體說明
1建設地點普定縣白巖鎮講義寨
2建設條件Ÿ區位交通優勢：普定縣城距安順市中心城區18公里，距省會貴陽市區97公里；普定縣是貴州西線旅游精品黃果樹、龍宮、織金洞等國際品牌旅游景區的中心，旅游區位優勢十分明顯；
Ÿ醫養條件優勢：普定縣風光秀美、生態良好、氣候優良，具有醫療和養老的良好條件
Ÿ建設選址優勢：區位交通方面，普定縣白巖鎮講義寨距省會貴陽市90公里，距安順市5公里，距普定縣城7公里，安普城市大道直通安順，安普城際公交在白巖鎮設有站點，這使項目可實現和安順市同城化發展；品牌優勢方面，講義寨為貴州白族第一寨和全國農業旅游示范點；景觀資源方面，整個村寨猶如一盆未經雕飾的山水盆景，風光獨特秀美
3建設原則建設集“養老、醫療、療養”為一體的高端養老機構
4建設內容項目整體占地200畝，分為綜合醫院、養護區、居住頤養區、文體活動區和綜合服務區，形成以醫療、養護、養老居住為核心，并滿足家屬探望，老年人購物、餐飲、娛樂、康體、文化體驗等需求的服務體系
5市場分析Ÿ項目市場前景分析：我國醫、養項目市場需求量大，然而目前我國醫、養相結合的項目較少，因此醫療+養老項目行業前景看好；
Ÿ項目市場規模分析：僅以貴州省老齡人口作為預測依據，項目市場規模30萬人次以上
6預期投資項目總投資30678萬元
7財務分析項目建設的老年公寓通過出售形式回收資金，銷售收入14700萬元，其他業態年凈利潤為2700萬元，項目投資回收期6年
8風險分析項目主要風險有產品打造風險和運營風險，采取合理措施，風險總體可控
9綜合評價項目適宜投資建設
10聯系方式聯系單位：普定縣投資促進局
聯系人：方勇
聯系電話：1388533***
2、優勢條件
2.1區位交通優勢
區位：普定縣隸屬貴州省安順市，東與安順市西秀區、開發區、平壩縣比鄰，南與鎮寧縣、六枝特區相接，西靠六枝特區，北抵織金縣。縣城距安順市中心城區14公里，距省會貴陽市區97公里；普定縣是貴州西線旅游精品黃果樹、龍宮、織金洞等國際品牌旅游景區的中心，旅游區位優勢十分明顯。普定可利用靠近貴陽、安順市優勢吸引兩大城市養老客群；同時可利用靠近黃果樹、龍宮、織金洞等景點優勢，和這些國際知名景區協同共建，擴大項目影響力和知名度，并利用自身特色優勢分流其客源。
圖表2普定縣區位優勢
交通：普定縣形成了“鐵、公、機”立體化交通網絡。鐵路：�。〔h）百（百色市）鐵路、貴（貴陽）昆（昆明）鐵路、長（長沙）昆（昆明）鐵路、安（安順）六（六盤水）城際鐵路、黃（普定縣黃桶火車站）百（百色）穿境而過，使普定縣成為西南片區鐵路交通重要樞紐；公路：普織（普定—畢節市織金縣）高速公路將于2017年建成通車，徹底打通普定南北方向快速通道，使普定充分融入貴州“六橫七縱八聯”交通大干線；雙向八車道的“安普城市大道”實現了縣城與安順市的同城化；機場：縣城距黃果樹機場僅14公里，距貴陽龍洞堡國際機場110公里。良好的交通條件使項目便于承接四方游客。
圖表3普定縣交通條件
2.2醫養條件優勢
風光秀美：普定縣自然風光秀美，擁有全國農業旅游示范點講義民俗風情村、號營山莊；省級風景名勝區、貴州第二大人工湖夜郎湖；全國重點文物保護單位穿洞古人類文化遺址等貴州省著名旅游景點。此外普屯壩云中草原、峰林火焰山、重陰山杜鵑湖等近年來成為普定旅游新亮點。秀美的風光使普定成為人們遠離城市喧囂，享受心靈寧靜的度假療養勝地。
圖表4普定縣實景圖
生態良好：貴州省是我國生態大省，習近平總書記曾盛贊貴州空氣好，可以做“空氣罐頭”。2015年，在貴州省空氣質量排名中，安順市以93.5%的空氣優良率排在貴州省第三名，生態環境十分優良。普定境內污染性企業較少，空氣質量良好，適合休憩療養。
氣候優良：普定縣氣候怡人，屬亞 熱帶高原季風濕潤氣候，全年氣候溫和，冬無嚴寒，夏無酷暑，春干秋涼，全年平均氣溫15.1℃，最冷月（1月）平均氣溫5.2℃，最熱月平均氣溫23℃，是避暑消夏、休憩療養的理想之地。
2.3建設選址優勢
項目位于普定縣白巖鎮講義寨。
圖表5項目建設位置
項目地點建設條件優越
1、區位交通優勢
白巖鎮位于安順市北面，普定縣東南面，距省會貴陽市90公里，距安順市5公里，距普定縣城7公里，緊鄰黃果樹機場、安順火車站和黃桶火車站三大交通樞紐。安普城市大道、普織高速、209省道及安織路、安補路、兩六路、百魏路等公路穿境而過，交通四通八達，其中安普城際公交在白巖鎮設有站點，實現白巖鎮和安順市同城化發展。優越的區位交通條件便于項目承接四方醫養消費人群，同時便于家人前來探望，項目建設具備良好條件。
2、品牌優勢
貴州白族第一寨：白巖鎮是貴州省內唯一的白族聚居地，其中，講義寨是白巖鎮白族最多的村寨，民族風情獨特，其中，流傳至今的“龍家的來源”、“龍家入黔的傳說”、“雙拖的由來”等故事與傳說具有濃厚的傳奇色彩，是普定白族的“荷馬史詩”，具有較高的歷史研究價值。講義寨是普定縣文化旅游建設重點區域。
全國農業旅游示范點：講義寨寨前地勢開闊，幾座孤獨的殘峰散落于水花稻田之中，田園風光秀美，為全國農業旅游示范點，品牌優勢明顯。
3、景觀資源優勢
講義寨村寨坐南朝北，靠山臨水，房屋多為石木結構，為普定縣獨一無二的古樸建筑。寨中阿寶塘潭水碧綠，潭水深四五十米，水流順山而下，交匯于寨前小河，整個村寨猶如一盆未經雕飾的山水盆景，風光獨特秀美。
圖表6講義寨景觀
3、項目政策
良好的生態環境和得天獨厚的資源，為貴州省最富競爭力的優勢。因地制宜發展大健康產業，是貴州省委、省政府深刻分析國內外經濟和產業發展趨勢，立足貴州省資源稟賦作出的一項重大戰略決定。近年來，貴州省出臺了一系列政策，支持大健康產業發展。項目建設受疊加政策支持。
2014年，貴州省出臺了《貴州省人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》�！兑庖姟分赋�，繁榮養老服務消費市場，各地要充分利用生態、氣候、旅游等資源優勢，積極發展養老服務業，扶持發展龍頭企業，形成一批產業鏈長、覆蓋領域廣、經濟社會效益顯著的產業集群。
2015年，貴州省出臺了《貴州省健康養生產業發展規劃（2015-2020年）》，《規劃》指出，著力發展健康養老，把醫療、氣候、生態、康復、休閑等多種元素融入養老產業，培育發展養老、康復、老年產品等一體化的特色產品。同年，貴州省出臺了《省人民政府關于支持健康養生產業發展若干政策措施的意見》，其中指出，支持健康養生產業示范基地建設，對健康養生產業示范基地在資金、項目用地、建設程序、運營管理等方面給予重點培育和扶持。
2016年，貴州省發布《貴州省國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》，《綱要》指出，大力發展大健康養生產業，將貴州建設成為獨具特色的醫藥養生省、全國大健康產業基地和國際知名的宜居頤養勝地。
4、項目規劃
4.1規劃原則
項目落實科學發展觀，以辦好人民滿意的養老服務事業為宗旨，以建設具有獨創性、標準化、規范化的養老機構為手段，實事求是，因地制宜，合理布局，科學設置，處理好需求與可能、規模與質量、當前和長遠的關系，努力提高項目服務內涵和服務質量，建設集“養老、醫療、療養”為一體的高端養老機構，讓每一位入住的老人都能健康、快樂、安心的度過晚年生活。
3.2建設內容
項目整體占地200畝，分為綜合醫院、養護區、居住頤養區、文體活動區和綜合服務區，形成以醫療、養護、養老居住為核心，并滿足家屬探望，老年人購物、餐飲、娛樂、康體、文化體驗等需求的服務體系，使老人盡享人生最輕松、最溫馨的一段旅程。
圖表7項目服務體系
綜合醫院：占地面積45畝，建筑面積25800m2，其中急診部建筑面積800m2，門診部建筑面積6000m2，住院部建筑面積15000m2，辦公中心建筑面積2000m2，食堂、宿舍等院內生活配套設施建筑面積2000m2。
養護區：占地面積45畝，建筑面積26000m2，其中老年護理居住區建筑面積20000m2，老年浴室建筑面積3000m2，洗衣房建筑面積500m2，護理員休息、培訓室1700m2，接待室建筑面積800m2。
居住頤養區：占地面積50畝，建筑面積45000m2，其中老年公寓建筑面積42000m2，社區廣場等配套設施建設3000m2。
文體活動區：占地面積30畝，建筑面積16000m2，其中棋牌室、老年舞蹈室、書法室等建筑面積6000m2，白族歌舞演繹室4000m2，白族手工藝品參與制作室3000m2，老年康體健身活動室3000m2。
綜合服務區：占地面積30畝，建筑面積20000m2，其中家屬探望住宿酒店建筑面積10000m2，購物中心建筑面積6000m2，餐飲中心建筑面積4000m2。
圖表8項目建設內容
建設內容建筑面積（m2）
綜合醫院急診部
門診部
住院部
辦公中心
生活配套設施
養護區老年護理居住區
老年浴室
洗衣房
護理員休息、培訓室
接待室
居住頤養區老年公寓
配套設施
文體活動區棋牌室、舞蹈室等
白族歌舞演繹室
白族手工藝品參與制作室
老年康體健身活動室
綜合服務區家屬探望住宿酒店1
購物中心
餐飲中心
5、市場分析
5.1項目市場前景分析
項目建設優勢明顯，市場前景廣闊，主要表現在以下幾方面：1、項目行業前景廣闊
我國老年人口不斷增多：我國在2000年時，60歲及以上人口占總人口比例達到7%，這標志著我國進入了老齡化社會。到2012年，我國60歲及以上人口占總人口比例為14.3%，處于快速老齡化階段。截至2014年底，我國60歲以上老年人口已達到2.12億，占總人口的15.5%。預計本世紀中葉老年人口將達到峰值，超過4億。屆時，每3個人中就會有一個老年人，我國具有養老需求的人口規模龐大。
圖表9我國60歲以上人口占比
老年人醫療和養老需求旺盛：根據我國養老民意調查，老年人在醫療、生活服務和精神慰藉三方面的需求比例分別為43.24%、41.79%和15.89%，老年人在醫療和生活服務方面的需求比例近半數，我國老年人口醫療、養老需求旺盛。
我國“醫+養”項目較少：目前我國養老機構或以單純的養老院為主，或以養老公寓為主，醫療+養老的項目較少，不能同時滿足老年人醫療和養老的雙重需求。這使項目建設具有先發優勢，未來前景看好。
綜上所述，我國醫、養項目市場需求量大，然而目前我國醫、養相結合的項目較少，因此醫療+養老項目行業前景看好。
2、項目建設條件優越
項目建設條件優越主要表現在兩方面：一是項目區位交通條件優越。普定縣白巖鎮講義寨距省會貴陽市90公里，距安順市5公里，距普定縣城7公里，安普城市大道直通安順，安普城際公交在白巖鎮設有站點，這使項目可實現和安順市同城化發展，廣泛吸引各地客群。
二是項目依托資源優質。項目建設地點是貴州白族第一寨，文化資源豐富，風光秀美，生態環境良好，十分適宜養老養生，其獨特的文化特征及良好的自然生態環境對老年人具有較強的吸引力。
3、項目建設業態科學
項目形成以醫療、養護、養老居住為核心，并滿足家屬探望，老年人購物、餐飲、娛樂、康體、文化體驗等需求的服務體系，能夠滿足老年人從醫療-生活服務-精神慰藉全方位的養老需求，建設業態豐富科學，符合市場需求。
綜上所述，項目發展空間廣闊，市場前景十分看好。
5.2項目市場規模分析
項目僅以貴州省老齡人口作為預測依據。
2003年，貴州省人口年齡結構進入老齡化階段，跨入了“老年型”省份行列。2011年，貴州省60歲及以上老年人口達到454.4萬人，占常住人口的13.1%。2015年，貴州省60歲以上老年人口達到523萬人，占全省總人口的14.9%。根據貴州省老年人口增長速度，保守估計2020年貴州省60歲以上的老年人口將達665萬，占總人口的16.14%，屆時，貴州省將面臨較大的養老壓力。
項目靠近貴陽和安順市，交通便捷，便于承接四方游客，項目市場規模僅按2020年貴州省60歲以上老年人口數的5%測算，則項目市場規模30萬人次以上。
6、財務分析
6.1預期投資
項目預期投資30678萬元，包括建筑工程費15936萬元，設備購置費用及安裝費用8240萬元，工程建設其他費用4637萬元，預備費用865萬元，鋪底流動資金1000萬元。
建筑工程費：項目建筑面積132800m2，以建筑成本平均1200元/m2測算，則項目建筑工程費用15936萬元。
設備購置及安裝費用：項目購置設備包括醫療設備、裝修設備等，參照現行廠商報價，項目設備購置費用8000萬元，項目安裝費用按項目購置費用的3%測算，則項目安裝費用240萬元。項目設備購置及安裝費用8240萬元。
工程建設其他費用：包括土地費用、項目可研費用、規劃設計費用、建設單位管理費、設計費等，其中項目土地費用按20萬元/畝測算，則土地費用4000萬元；項目可研費用、規劃設計費、建設單位管理費、設計費等按項目建設工程費用的4%測算，則共計637萬元。項目工程建設其他費用4637萬元。
預備費用：本項目預備費用按上述投資費用的3%測算，則項目預備費用865萬元。
鋪底流動資金：按1000萬元計。
圖表10項目預期投資
類別金額（萬元）
建筑工程費
設備購置及安裝費用
工程建設其他費用
預備費用
鋪底流動資金
總計6.2盈利分析
項目建設的老年公寓通過出售形式回收資金，其他業態自持。老年公寓建筑面積42000m2，以銷售均價3500元/m2測算，則項目銷售收入14700萬元。測算項目正常運營后其他業態年經營收入和年經營成本，并在此基礎上計算項目投資回報率和投資回收期。
1、經營收入
項目經營收入包括醫療收入、老人護理收入和綜合服務區商業服務收入。
醫療收入：項目以每年就醫人數30萬人，每人平均消費150元測算，則項目醫療收入4500萬元。
老人護理收入：項目老年護理居住區建筑面積20000m2，約有床位600張，以每張床位每年護理收入6萬元測算，則項目老人護理收入3600萬元。
商業服務收入：包括綜合服務區酒店住宿收入、商品銷售收入和餐飲收入，以2000萬元計。
則項目年經營收入10100萬元。
2、經營成本
項目經營成本包括綜合經營成本、員工工資及福利費、管理費用、折舊費用及其他費用。
綜合經營成本：綜合經營成本包括醫療耗材費、燃料動力費等，根據其它類似項目經營情況看，一般經營成本為營業收入的30%，則綜合經營成本為3030萬元。
員工工資及福利費：以工作人員500人，年均工資及福利3萬元計算，人員工資及福利1500萬元。
管理費用：管理費按人員工資的10%計提，則管理費150萬元。
折舊費用：采用直線法，殘值率取5%，建筑物按20年折舊，設備按10年折舊，則固定資產折舊費用1300萬元。
其他費用：包括辦公費用、宣傳費用等，以500萬元計。
則項目經營成本6480萬元。
圖表11項目盈利分析
經營收入金額（萬元）
醫療收入
老人護理收入
商業服務收入
經營成本
綜合經營成本
員工工資及福利費用
管理費用
折舊費用
其他費用
經營利潤
通過簡單財務測算，項目每年經營利潤=經營收入-經營成本=3620萬元，扣除增值稅、銷售稅金及附加，項目每年的凈利潤為2700萬元。項目總投資額30678萬元，加上項目老年公寓銷售收入，項目投資回收期約為6年。
7、風險分析
項目風險主要為產品打造風險和運營風險。
產品打造風險：項目以醫療+養老為主題，項目產品應充分滿足老年人醫療和養老需求，以老有所醫、老有所依為服務宗旨，產品契合老年人心理需求。項目產品打造是項目能否吸引老年人群的關鍵要素，因此項目存在一定的產品打造風險。
為了規避項目的產品打造風險，可采取的措施包括：1、進行前期的市場調研，充分研究老年人心理偏好，進而設計項目產品；2、學習類似項目的設計經驗，在服務項目設計、裝修風格、服務質量追蹤等方面借鑒成功經驗，充分滿足老年人需求；3、聘請專業的設計團隊，對項目進行專業化設計。
運營風險：項目市場前景看好，但如果項目運營不善，將影響項目知名度和目標客群認知，因此項目存在一定的運營風險。
為了防范運營風險，可采取的措施有：1、成立專業的運營管理團隊，對項目進行專業的運營管理；2、加強項目宣傳，增加項目宣傳費用投入，利用電視、網絡、書刊等媒體進行宣傳，增強項目知名度；3、學習類似項目的運營案例，吸取其成功經驗，并結合本項目實際制定出適合項目的運營管理方法。
圖表12項目風險分析
風險風險程度說明
嚴重較大一般
產品打造風險√1、進行前期市場調研
2、學習類似項目設計經驗
3、聘請專業設計團隊
運營風險√1、成立專業運營管理團隊
2、加強項目宣傳
3、學習類似項目運營案例
風險總結風險總體可控
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