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第四章項(xiàng)目建設(shè)條件

遵義擁有較多健康養(yǎng)生內(nèi)涵的旅游資源，發(fā)展大健康養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，非常具有優(yōu)勢，為充分利用、合理開發(fā)這些資源，要根據(jù)各縣市區(qū)的具體情況設(shè)計差異化、獨(dú)特性、有較強(qiáng)吸引力的養(yǎng)老養(yǎng)生旅游產(chǎn)品。這里以《遵義桃花江健康養(yǎng)老養(yǎng)生基地》項(xiàng)目舉例進(jìn)行詳細(xì)論述。

項(xiàng)目建設(shè)地位于距湄潭縣城8公里的桃花江沿線，是“貴州遵義市桃花江健康旅游示范基地”規(guī)劃區(qū)的組成部分。該規(guī)劃核心區(qū)域涉及黃家壩街道、魚泉街道和洗馬鎮(zhèn)一鎮(zhèn)兩街道，主要沿仙谷山及桃花江兩岸鄉(xiāng)村和部分山地，總面積約190平方公里；拓展聯(lián)動永興鎮(zhèn)、湄江街道，總面積達(dá)340平方公里。

4.1區(qū)域概況

湄潭是一個因水得名、以茶聞名的地方。百里湄江穿城而過，彎環(huán)如眉，匯為深潭而得名湄潭；因湄潭翠芽、“遵義紅”茶而揚(yáng)名中外。湄潭全縣總面積1864平方公里，是有名的“茶城、酒鄉(xiāng)、糧倉”。這里氣候宜人、地貌獨(dú)特、自然資源得天獨(dú)厚；這里山清水秀、風(fēng)景優(yōu)美，佳境勝地天然而成；這里人杰地靈，歷史厚重，多元文化融匯交流。

這里有60萬畝生態(tài)茶園，是貴州第一茶縣、全國茶葉百強(qiáng)縣第二名；“湄潭翠芽”茶先后48次榮獲國家級金獎，在2015年第42屆米蘭世博會上，“湄潭翠芽”、“遵義紅”兩個品牌均榮獲“百年世博中國名茶金獎”。選用優(yōu)質(zhì)高粱、小麥為原料，采用傳統(tǒng)生產(chǎn)工藝釀制的濃香型白酒“湄窖酒”，曾獲萊比錫國際博覽會金獎，成為我國外交部駐外機(jī)構(gòu)專用酒。湄潭縣是全國商品糧基地縣之一，其特有的“茅貢米”被譽(yù)為“中國第一米”，曾連續(xù)6屆獲國家十大優(yōu)質(zhì)稻米博覽會金獎。

傍晚的湄潭縣城

近年來，湄潭縣堅持把茶產(chǎn)業(yè)作為主線，全產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)推動，實(shí)現(xiàn)了茶產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)、生態(tài)建設(shè)與對外開放互動融合，成為改變湄潭面貌、推動湄潭崛起、帶動群眾脫貧的重大引擎。

2015年湄潭躋身全省縣域經(jīng)濟(jì)第一方陣，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展歷史性跨越；2016年湄潭全面小康社會實(shí)現(xiàn)程度達(dá)95%。

4.2區(qū)位優(yōu)越、交通便利

湄潭區(qū)位條件優(yōu)越。湄潭位于貴州省北部、遵義市東部。湄潭縣城距遵義市區(qū)58公里、遵義機(jī)場35公里、省會貴陽 188 公里。杭瑞高速、326 國道、204 省道及道安高速交匯于縣城，是黔北東部地區(qū)重要的交通樞紐。

湄潭交通四通八達(dá)。到貴陽兩個小時、重慶兩個半小時、長沙三個小時車程；規(guī)劃建設(shè)的昭黔鐵路貫穿全縣；貴州第一大河--烏江沿江渡港口距縣城約60公里；遵義機(jī)場至湄潭輕軌建設(shè)已納入遵義市“十三五規(guī)劃”；在全省率先實(shí)現(xiàn)“村村通油（砼）路、村村通客運(yùn)”目標(biāo)。湄潭水陸空立體式交通格局已形成。

項(xiàng)目所在地桃花江位于湄潭縣城西郊，距離縣城中心8公里，326國道和杭瑞高速公路倚景而過且設(shè)有匝道口，地理位置十分優(yōu)越。

2017年7月，國家交通運(yùn)輸部公布了首批城鄉(xiāng)交通運(yùn)輸一體化示范縣創(chuàng)建名單，全國52個縣（市、區(qū)）入選，湄潭縣是貴州上榜的僅有兩個地方之一。交通運(yùn)輸部將加大對上榜的52個縣（市、區(qū)）的政策支持力度，對符合“十三五”規(guī)劃，具備條件的通鄉(xiāng)鎮(zhèn)、建制村硬化路、旅游路、客運(yùn)場站、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客運(yùn)綜合服務(wù)站等項(xiàng)目給予優(yōu)先扶持。未來湄潭縣的交通建設(shè)將會得到優(yōu)先發(fā)展，進(jìn)出湄潭將會更加便捷，會更好地促進(jìn)湄潭縣社會、經(jīng)濟(jì)等各方面的發(fā)展。

4.3 佳境勝地眾多，人文景觀豐富

春行茶鄉(xiāng)品翠芽，清涼一夏觀茶海，金秋十月貢米香，冬到湄潭泡茶湯。一年四季皆可游的湄潭，擁有百里碧波的湄江畫廊、綠濤延綿的萬畝茶海、鬼斧神工的湄江峽谷、如詩如畫的百面水景區(qū)、林木蔥郁的龍泉山森林公園與桃花江相伴而生的魅力仙谷山等省級風(fēng)景名勝區(qū)和“天下第一壺茶文化公園”和“核桃壩茶海生態(tài)園”2個國家4A級旅游景區(qū)，以及國家級文物保護(hù)單位--浙江大學(xué)西遷辦學(xué)舊址、中國工農(nóng)紅軍第九軍團(tuán)司令部舊址等人文景觀。

“中國茶�！�，是世界最大連片茶園，面積達(dá)6萬畝，是正在打造的5A級景區(qū)；“中國茶城”，是中國最大綠茶交易市場、貴州省100個城市綜合體之一，被農(nóng)業(yè)部確定為茶葉定點(diǎn)交易市場；“中國茶壺”指“天下第一壺茶文化公園”，壺高73.8米，最大直徑24米，已載入上海吉尼斯記錄，為目前世界最大茶壺實(shí)物造型；“中國茶村”--“核桃壩村”，被譽(yù)為“中國西部生態(tài)茶葉第一村”，是茶旅一體化鄉(xiāng)村旅游核心服務(wù)區(qū)；“中國茶湯”指“國際溫泉度假城”，是以茶入浴的高端溫泉養(yǎng)生休閑度假區(qū)。這“五茶名片”的打造，使湄潭被國際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會授予“國際生態(tài)休閑示范縣”稱號。

國家級4A級景區(qū)“天下第一壺”

湄潭萬畝茶海

2017年端午小長假湄潭全縣共計接待游客11.42萬人次，同比增長56.6%，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入6138.5萬元，同比增長64.6%。

項(xiàng)目選址地?fù)碛邢晒壬骄皡^(qū)、桃花江、仙谷山風(fēng)情小鎮(zhèn)、魚泉古戰(zhàn)場遺址和紅軍烈士陵園、金沙寺、偏巖塘美麗鄉(xiāng)村、佛教圣地觀音洞等眾多資源。還有2處探測水溫均達(dá)到50℃以上，出水量達(dá)600m3/日以上的地?zé)豳Y源。整個區(qū)域具有良好自然景觀、水域資源和地?zé)豳Y源，可以“春賞花”、“夏避暑”、“秋摘果”、“冬泡湯”，是一個適宜建設(shè)、符合養(yǎng)生養(yǎng)老特質(zhì)的環(huán)境。

4.4生態(tài)環(huán)境優(yōu)美

湄潭縣屬亞 熱帶濕潤季風(fēng)氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，全年平均氣溫15.1℃；平均海拔972米，年均降雨量1121毫米，年無霜期284天；全縣流域面積20平方公里以上的河流有36條，素有“云貴小江南”之美譽(yù)。

依托良好的氣候和土壤條件，多年來，湄潭縣全力建設(shè)綠色高效園區(qū)、生態(tài)文明茶城、美麗鄉(xiāng)村典范、休閑養(yǎng)生勝地，2016年森林覆蓋率達(dá)63.9%，成為貴州省首個“國家生態(tài)縣”，也是國家三綠工程示范區(qū)、國家級生態(tài)示范區(qū)、國家環(huán)保模范城市、國家衛(wèi)生縣城和中國名茶之鄉(xiāng)。全年空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)100%，男女平均壽命分別為82歲、85歲，全縣90歲以上老人有400多人，是名副其實(shí)的長壽之鄉(xiāng)，非常適合養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假，先后獲得“全國魅力新農(nóng)村十佳縣”、“中國十佳宜居縣”的榮譽(yù)。

項(xiàng)目所在地桃花江沿岸，有林木蔥蘢的淺丘、山巒，綿延起伏的茶園，青瓦白墻、紅柱花窗的黔北民居錯落有致地依山而建、傍水而修，一切顯得是那么的美麗和諧、如詩如畫。沿著桃花江邊的步道、騎行道、旅游公路，慢享、慢騎、慢游，滿目是山水景致，滿腔是清新空氣，滿耳是婉轉(zhuǎn)茶歌，實(shí)在是放松身心、愉悅精神的好享受!

4.5 基礎(chǔ)設(shè)施完善、產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展

依托良好的生態(tài)環(huán)境和旅游資源，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展已形成規(guī)模，已擁有農(nóng)家樂、鄉(xiāng)村客棧、特色餐飲店數(shù)十家，主要分布在243國道兩側(cè)。仙谷山風(fēng)情小鎮(zhèn)（含尋夢山居大酒店）、湄潭國際溫泉城已投入運(yùn)營。在建的項(xiàng)目有“桃花溪•生命谷”，是依托生命科學(xué)，集生命科學(xué)、健康管理、養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假與旅居生活為一體的“生命健康綜合體”；有“水湄花谷”，是以建設(shè)植物科技博覽園、四季花谷景觀、濕地等觀賞花卉的好地方。還有擬建設(shè)的龍泉山五星級酒店、皇家度假山莊、乾藝梅文化產(chǎn)業(yè)園、黔北腫瘤治療和康復(fù)中心等項(xiàng)目。

項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的桃花江濕地公園，建有步道、自行車道、木棧道等40多公里；有露營基地；公園內(nèi)的音樂噴泉，曾經(jīng)是貴州省最大的音樂噴泉，整個噴泉長150多米、寬15米，共計有683個噴頭、兩組激光，最大噴水高度達(dá)108米，可呈現(xiàn)出100多組不同的形狀和上萬激光圖組。

產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展，將加快湄潭縣桃花江成為國際化健康養(yǎng)生養(yǎng)老基地的步伐。

4.6生態(tài)農(nóng)業(yè)資源豐富

湄潭近年來圍繞生態(tài)做優(yōu)農(nóng)業(yè)，使湄潭的“綠水青山”已經(jīng)成了富縣富民的“金山銀山”。截止2016年底，湄潭擁有生態(tài)茶園60萬畝、優(yōu)質(zhì)稻基地20萬畝、烤煙基地6.5萬畝、精品水果基地5萬畝、辣椒基地20萬畝、核桃產(chǎn)業(yè)基地4.4萬畝。有機(jī)綠色無公害農(nóng)產(chǎn)品種植面積已達(dá)到21739.73公頃，“三品”比例分別為12.46%、16%和70.07%，主要農(nóng)產(chǎn)品中有機(jī)、綠色及無公害產(chǎn)品種植面積的比重≥60%。擁有“國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)”、“國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)”、“全國優(yōu)質(zhì)烤煙基地縣”、“中國名茶之鄉(xiāng)”、“全國無公害茶葉生產(chǎn)基地示范縣”、“國家級出口食品農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全示范區(qū)”等金字招牌。

湄潭已初步形成了以生態(tài)茶園、生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的農(nóng)業(yè)新格局，吸引了許多城市居民的到訪，促進(jìn)了旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。來湄潭旅游、度假、避暑的人越來越多，以休閑、養(yǎng)生、體驗(yàn)為主的鄉(xiāng)村旅游業(yè)勢頭強(qiáng)勁，生意火爆。

4.7項(xiàng)目市場分析

2005年-2017年，國家連續(xù)13年提高企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金，老年人的收入大大提高，有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)選擇健康積極的養(yǎng)老方式；在經(jīng)過幾十年的忙碌工作后，老年人對親近自然、享受生活有著更多的向往，并成為一種趨勢。因此我國的養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，開始向養(yǎng)生式養(yǎng)老、旅游式養(yǎng)老等多元化方向轉(zhuǎn)變。

生活在繁忙的都市中的人們，呼吸的是汽車尾氣，整日面對的是電腦輻射，就連飲食也很難保證足夠健康。繁重的工作壓力下，健康嚴(yán)重透支，為疾病埋下了隱患。在政府及輿論的倡導(dǎo)下，現(xiàn)在越來越多的人開始關(guān)注自身的健康問題，并不惜花費(fèi)重金。

上述成為我國健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動力，并使之具有廣闊的市場發(fā)展前景，正在成為全球最有希望和前途的朝陽行業(yè)。

遵義正處在資源紅利、生態(tài)紅利、勞動力紅利、政策紅利和改革紅利疊加釋放的黃金投資機(jī)遇，擁有完善的交通條件、良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、豐富的旅游資源、深厚的人文底蘊(yùn)，重商、富商、安商的招商環(huán)境不斷優(yōu)化。

項(xiàng)目所在的湄潭縣位于貴州省北部紅色旅游區(qū)（遵義）、生態(tài)與佛教文化旅游區(qū)（梵凈山）、生態(tài)旅游區(qū)（赤水－習(xí)水）、烏江旅游帶的連接樞紐地帶；也位于遵義市、重慶市的“近鄰輻射區(qū)”內(nèi)，并通過杭瑞高速、貴遵高速和遵渝高速納入重慶市、貴陽市兩個特大客源市場輻射圈層內(nèi)；新舟機(jī)場、貴廣高鐵、2017年底將正式通車的渝貴鐵路、杭瑞高速、黔北高速、烏江航運(yùn)所構(gòu)建的立體交通網(wǎng)絡(luò)，大大拉近了湄潭與以珠三角、長三角為代表的國內(nèi)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的時空距離。

本項(xiàng)目將度假養(yǎng)生、居住療養(yǎng)、理療康復(fù)等新型的養(yǎng)生養(yǎng)老模式結(jié)合進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，無疑將成為一種全新的健康時尚的養(yǎng)生養(yǎng)老方式，市場潛力巨大。

依托便捷的立體交通體系，結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，設(shè)定項(xiàng)目的目標(biāo)群體為：

一級市場：黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠三角城市群、滇中城市群。

二級市場：長三角城市群、京津冀城市群、長株潭城市群。

第五章扶持政策

5.1政策扶持

享受國發(fā)〔2012〕2號文件政策、國家西部大開發(fā)政策和當(dāng)?shù)?a class="channel_keylink" href="http://www.xiangqiankun.cn/ShowSpecial.asp?SpecialID=32" target="_blank">優(yōu)惠政策；對于項(xiàng)目的其它支持，實(shí)行“特事特辦”、“一事一議”政策。

貴州省人民政府《關(guān)于深化改革開放加快旅游業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的若干意見》（黔府發(fā)〔2014〕3號）一文，對旅游企業(yè)在加大財政支持力度、保障重點(diǎn)旅游項(xiàng)目建設(shè)用地、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策、加大投融資支持力度等方面提出了具體措施，支持旅游企業(yè)在貴州的建設(shè)發(fā)展。

《貴州省旅游體制機(jī)制改革工作任務(wù)分解方案》選取遵義市、銅仁市作為省級試點(diǎn)市，赤水市、湄潭縣、鳳岡縣等13個縣（區(qū)）作為省級試點(diǎn)縣（區(qū)），開展旅游綜合改革試點(diǎn)工作。

2017年6月，國家衛(wèi)生計生委頒布公告，批準(zhǔn)13家單位開展首批健康旅游示范基地創(chuàng)建工作，貴州遵義市桃花江是貴州省唯一獲批的項(xiàng)目建設(shè)縣。示范基地將肩負(fù)摸索經(jīng)驗(yàn)及培育穩(wěn)定的健康旅游客群市場責(zé)任，可在行業(yè)準(zhǔn)入、人才引進(jìn)、執(zhí)業(yè)環(huán)境等方面先行先試有關(guān)政策措施，推動體制機(jī)制創(chuàng)新。

項(xiàng)目的建設(shè)迎來難得的發(fā)展機(jī)遇。

5.2投資服務(wù)

湄潭縣牢固樹立“大招商大發(fā)展”、“發(fā)展是第一要務(wù)，招商引資是第一要事”的理念，對招商引資項(xiàng)目實(shí)行“引進(jìn)來、扶上馬、送一程、全關(guān)愛”的機(jī)制，提供“保姆式”的優(yōu)質(zhì)化服務(wù)和“保安式”的精細(xì)化管理，努力營造“親商、護(hù)商、助商”的招商引資環(huán)境。

第六章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

6.1總體原則

以市場導(dǎo)向，充分發(fā)掘亞健康人群和老年人的內(nèi)在養(yǎng)生需求，建立完善的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系。規(guī)劃設(shè)計時注意協(xié)調(diào)與周邊區(qū)域已建項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)關(guān)系，使項(xiàng)目能夠有機(jī)地融入其中，充分發(fā)揮資源共享的優(yōu)勢。

開發(fā)中遵循尊重生態(tài)、適度開發(fā)；功能設(shè)計、低碳環(huán)保的原則，建成一個綜合性、全方位、全階段的一流健康養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地。

6.2建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目占地面積300畝，容積率0.3，總建筑面積6萬平方米。

6.3建設(shè)內(nèi)容

綜合服務(wù)區(qū)，占地70畝。設(shè)有物業(yè)服務(wù)區(qū)、商業(yè)購物區(qū)、美食中心、車輛停車場和總服務(wù)中心，為入住的人員提供全方位的服務(wù)。

溫泉養(yǎng)生度假酒店及別墅，占地50畝。為高端養(yǎng)生游客提供住宿、餐飲、娛樂、溫泉、SPA水療等多種服務(wù)；并配套健身娛樂中心。

養(yǎng)老公寓，占地100畝，床位600張。根據(jù)老人的身體情況分設(shè)不同的休養(yǎng)區(qū)。提供護(hù)理、餐飲、醫(yī)療、生活、康復(fù)、娛樂服務(wù)。

醫(yī)療療養(yǎng)中心，占地20畝。以醫(yī)治、護(hù)理、康復(fù)各類老年疾病為專長，對住院老人、病人實(shí)行24小時全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不需要家屬的陪伴；提供及時、方便、有效的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)和定期健康體檢。

養(yǎng)生理療中心，占地10畝，引進(jìn)傳統(tǒng)中醫(yī)和西醫(yī)相結(jié)合養(yǎng)生技術(shù)，內(nèi)外調(diào)理；與現(xiàn)代先進(jìn)醫(yī)療保健技術(shù)和最先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施相結(jié)合，提供科學(xué)完善的理療、養(yǎng)生服務(wù)，真正達(dá)到健康養(yǎng)生的目的。

養(yǎng)生文化交流中心，占地10畝。建設(shè)多功能會議廳，養(yǎng)生餐廳，承接各種養(yǎng)生知識學(xué)術(shù)交流會、培訓(xùn)班、行業(yè)研討會；配備棋牌娛樂室，室內(nèi)健身中心，書畫研究中心，茶道禪修課堂，滿足不同人群的養(yǎng)生需求。

休閑運(yùn)動公園，占地40畝。合理配備滿足健康生活的運(yùn)動設(shè)施和場地；可依原有樹木的組合及地勢坡度，布設(shè)鵝卵石步道；種植各類花草構(gòu)成精美的花圃景觀；設(shè)置休憩的石桌石椅，提供促膝傾訴的空間。

第七章投資估算

7.1投資估算估算方法

（一）依照建筑工程建筑定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合遵義市和項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行綜合估算。

（二）設(shè)備、機(jī)械采用詢價及生產(chǎn)廠家報價加安裝調(diào)試費(fèi)計算。

（三）建筑工程的造價，依據(jù)《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》、《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》、《貴州省建筑工程計價定額》和貴州近期建設(shè)工程概算定額、材料價格及調(diào)差、管理費(fèi)用、稅金等有關(guān)規(guī)定，并參照貴州近期完工的同類建筑物造價估算。

（四）供電、供暖、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施參照有關(guān)項(xiàng)目結(jié)合實(shí)際進(jìn)行估算。

（五）項(xiàng)目管理費(fèi)按建設(shè)投資的1%計算，勘察設(shè)計費(fèi)按建設(shè)投資的2.4%計算，工程監(jiān)理費(fèi)按建設(shè)投資的2.5%計算，基本預(yù)備費(fèi)即不可預(yù)見費(fèi)按建設(shè)投資的3%計算。

7.2投資估算

（一）總投資額

本項(xiàng)目總投資預(yù)計為49309.55萬元，投資構(gòu)成見表7-1。同時，為保證“貴州遵義市桃花江”國家首批健康旅游示范基地創(chuàng)建工作的順利進(jìn)行，目前已綜合投入50億元以上資金。

表7-1 項(xiàng)目投資構(gòu)成表

項(xiàng)目明細(xì) 金額（萬元）

建設(shè)投資 建筑安裝費(fèi) 20550.00

設(shè)備購置費(fèi) 12649.57

土地出讓金 12000.00

項(xiàng)目管理費(fèi) 260.00

勘察設(shè)計費(fèi) 660.00

工程監(jiān)理費(fèi) 820.00

基本預(yù)備費(fèi) 1659.98

小計 48599.55

鋪底流動資金 710.00

工程建設(shè)總投資 49309.55

（二）固定資產(chǎn)

固定資產(chǎn)包括土地、房屋及構(gòu)筑物、各類設(shè)備等，本項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資有：土地出讓金12000.00萬元，建筑安裝費(fèi)投入20550.00萬元，設(shè)備購置安裝投入12649.57萬元。

詳見附表1：固定資產(chǎn)投資及折舊攤銷表。

（三）流動資金估算

預(yù)計本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)需鋪底流動資金710.00萬元。

7.3資金籌措

項(xiàng)目資金全部由企業(yè)自籌。

第八章財務(wù)分析

（一）收入預(yù)計

項(xiàng)目投入運(yùn)營后，預(yù)計達(dá)產(chǎn)后年平均收入為17009.35萬元，收入來源主要為住宿、餐飲、養(yǎng)生體驗(yàn)、娛樂及停車服務(wù)等綜合收入。

（二）成本費(fèi)用估算

本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年總成本費(fèi)用4571.12萬元，達(dá)產(chǎn)年固定成本4257.62萬元，達(dá)產(chǎn)年變動成本313.50萬元。其中：

第一年工資及福利：380人×4萬元/人•年=1520.00萬元/年，以后每年按3%遞增。

修理費(fèi)用：105.60萬元，資產(chǎn)折舊及攤銷費(fèi)：2111.96萬元。

第一年管理費(fèi)用：171.00萬元，以后每年按經(jīng)營收入的2%計算。

第一年銷售費(fèi)用：85.50萬元，以后每年按經(jīng)營收入的1%計算。

詳見附表2：成本及費(fèi)用估算表。

（三）稅金預(yù)測

稅金包括：增值稅（稅率6%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（稅率為上繳增值稅的1%）和教育費(fèi)附加稅（稅率為上繳增值稅的3%）。

詳見附表3：稅金及附加估算表。

（四）利潤預(yù)測

本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年平均收入17009.35元；年平均稅金及附加979.62萬元；年平均所得稅（稅率25%）2783.81萬元；年平均凈利潤8351.44萬元。

詳見附表4：利潤估算表。

（五）項(xiàng)目投資分析

（1）投資回收期

經(jīng)測算該項(xiàng)目投資回收期為5.9年（不含建設(shè)期）。

（2）投資利潤率

經(jīng)測算本項(xiàng)目投資利潤率為22.58%。

（3）內(nèi)部收益率

經(jīng)測算本項(xiàng)目內(nèi)部收益率為15.56%。

（4）凈現(xiàn)值

按照10%的折現(xiàn)率計算的凈現(xiàn)值為14795.28萬元。

詳見附表5：現(xiàn)金流量估算表。

（七）財務(wù)分析結(jié)論

本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，投資回收期為5.9年。年平均凈利潤為8351.44萬元，投資利潤率為22.58%，內(nèi)部收益率為15.56%，按10%的折現(xiàn)率計算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為14795.28萬元。經(jīng)濟(jì)效益明顯，項(xiàng)目可行。

第九章主要結(jié)論

（一）遵義市擁有眾多與健康養(yǎng)生養(yǎng)老相關(guān)聯(lián)的的資源，如旅游資源、生態(tài)條件、中藥材資源、發(fā)展良好的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)等，發(fā)展大健康養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

（二）項(xiàng)目的提出是順應(yīng)現(xiàn)代健康養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迫切需求，有利于促進(jìn)遵義市地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，擴(kuò)大對外開放程度，是構(gòu)建和諧社會的需要，具有良好的社會效益。

（三）湄潭縣桃花江健康養(yǎng)老養(yǎng)生基地所在地，已被國家衛(wèi)生計生委批準(zhǔn)為全國13家開展首批健康旅游示范基地創(chuàng)建工作的項(xiàng)目建設(shè)地之一，是貴州省唯一獲批的縣。項(xiàng)目的建設(shè)具有有力的政策支撐。

（四）項(xiàng)目的實(shí)施，能大力推動湄潭縣乃至遵義市的養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，促進(jìn)地區(qū)文化的交流。項(xiàng)目還將極大地提高和完善遵義旅游業(yè)的整體品位和綜合吸引力。

（五）項(xiàng)目所在地旅游資源豐富、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施完善，項(xiàng)目具有良好的盈利能力，市場前景廣闊，是適合投資的好項(xiàng)目。

第十章產(chǎn)業(yè)招商

10.1重點(diǎn)招商區(qū)域

目前，我國的養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)初步形成四大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，分別是環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)以及西南地區(qū)。這種分布格局與經(jīng)濟(jì)水平有緊密的聯(lián)系，東部沿海省份經(jīng)濟(jì)水平高，社會老齡化程度深，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也領(lǐng)先一步。

環(huán)渤海地區(qū)。包括北京、天津、遼寧、河北和山東等省市在內(nèi)，是我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策的策源地，政策影響大、落實(shí)快，醫(yī)療條件也較好，同時老年用品生產(chǎn)企業(yè)集聚。區(qū)域內(nèi)形成了以北京、天津?yàn)檎�策和研發(fā)中心，遼寧、山東環(huán)繞布局老年用品生產(chǎn)基地的產(chǎn)業(yè)格局。

長三角地區(qū)。包括上海、江蘇、浙江三個省市在內(nèi)的長三角地區(qū)，是我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件最好的區(qū)域。近年來經(jīng)濟(jì)保持著高速發(fā)展，外商投資吸引力強(qiáng)，社會養(yǎng)老養(yǎng)生需求大，產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境好，是養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)國際化合作項(xiàng)目的聚集地，區(qū)域內(nèi)形成了以上海為中心，江蘇、浙江為兩翼的“環(huán)滬養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)帶”。

珠三角地區(qū)。包括廣州、深圳、珠海、佛山、中山等九個城市在內(nèi)的珠三角地區(qū)是我國改革開放的先行區(qū)，也是我國老年醫(yī)療器械、康復(fù)器具的生產(chǎn)基地和老年保健食品原材料的供應(yīng)基地，產(chǎn)業(yè)集聚程度高。

西南地區(qū)。包括重慶、云南、貴州、四川、西藏五個省市在內(nèi)的西南地區(qū)，旅游資源豐富、環(huán)境氣候宜人，生活成本低，同時在醫(yī)療藥品上具有特色。是我國老年和養(yǎng)生旅游的重要目的地和增長極。

各個區(qū)域有各自的特點(diǎn)及發(fā)展重點(diǎn)，因此，可根據(jù)招商的項(xiàng)目特點(diǎn)選擇區(qū)域，開展上門對接、精準(zhǔn)招商活動。

10.2重點(diǎn)招商企業(yè)

（一）中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司（中信醫(yī)療）

該公司是中國中信集團(tuán)有限公司的全資一級子公司，業(yè)務(wù)主要涉及醫(yī)療醫(yī)藥、高端養(yǎng)老養(yǎng)生、高端健康管理、醫(yī)院后勤管理服務(wù)等一系列相關(guān)業(yè)務(wù)，涵蓋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。公司位于惠州市仲愷高新區(qū)仲愷大道346 號。公司現(xiàn)在的業(yè)務(wù)部門分為：醫(yī)療投資管理中心、養(yǎng)老投資管理中心、健康投資管理中心、醫(yī)藥投資管理中心。其投資的相關(guān)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要業(yè)績有：深圳中信健康投資管理有限公司、武夷山養(yǎng)老項(xiàng)目、井岡山養(yǎng)老項(xiàng)目、中信惠州醫(yī)院、中信杭州整形醫(yī)院等等。該公司在貴州投資的“中信（貴陽）健康生態(tài)城”項(xiàng)目，列入貴州省政府“5個100工程”及“建設(shè)100個旅游景區(qū)”規(guī)劃，主要開展醫(yī)療健康管理和高端養(yǎng)生、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)，目前項(xiàng)目進(jìn)展良好。

其母公司中信集團(tuán)是中國最大的綜合性企業(yè)集團(tuán)，系統(tǒng)內(nèi)的資源非常豐富，有非常廣闊的綜合協(xié)作平臺，在融資和資本運(yùn)作方面有著較大的優(yōu)勢。中信醫(yī)療目前投資的重點(diǎn)是致力于為廣大消費(fèi)者，特別是社會高端人群提供從出生到終老、貫穿一生的健康體檢、醫(yī)療保健、疾病治療、養(yǎng)生養(yǎng)老的一體化服務(wù)。與本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)一致，成為本項(xiàng)目的招商重點(diǎn)對象。

（二）中鐵建業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司

該公司是中鐵建業(yè)集團(tuán)旗下的控股公司，是一家致力于推動老齡事業(yè)發(fā)展及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資建設(shè)和運(yùn)營管理的專業(yè)化、綜合性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理公司。公司地址是江西省南昌市青山湖區(qū)洪都中大道西安路（洪都村委會旁）。

目前，公司已建成運(yùn)營了中鐵建業(yè)集團(tuán)•南昌“九九頤家”養(yǎng)老中心、中鐵建業(yè)集團(tuán)•南昌“九九頤家”康養(yǎng)中心等多個養(yǎng)老項(xiàng)目，擁有各類養(yǎng)老服務(wù)床位2000余張。“十三五”期間，公司將打造8項(xiàng)社區(qū)及居家養(yǎng)老服務(wù)體系，開發(fā)并運(yùn)營300家“九九頤家”養(yǎng)老中心和500個“九九頤家”居家養(yǎng)老服務(wù)站。與此同時，公司還將在“十三五”期間，投資建設(shè)中鐵建業(yè)集團(tuán)（江西•靖安）圣淘沙養(yǎng)生源及中鐵建業(yè)集團(tuán)（海南•博鰲）圣淘沙國際老齡溫泉度假養(yǎng)生社區(qū)等10余個大型綜合性養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。

該公司具有很強(qiáng)的實(shí)力和豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可成為本項(xiàng)目招商的主要目標(biāo)。

（三）太平洋保險養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司（太保養(yǎng)老投資公司）

公司主要從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資與建設(shè)，養(yǎng)老投資、運(yùn)營與管理，以及與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)的健康和醫(yī)療投資業(yè)務(wù)。公司地址是中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)加楓路26號659室。

2015年3月，太保養(yǎng)老投資公司與遵義醫(yī)藥高等�？茖W(xué)校簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，遵義醫(yī)藥高等�？茖W(xué)校成為太平洋保險養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司--醫(yī)護(hù)人才培養(yǎng)基地，而養(yǎng)老投資公司成為遵義醫(yī)藥高等�？茖W(xué)校--教學(xué)實(shí)踐基地。

該公司在資金來源、客戶資源、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方面具有與保險主業(yè)的協(xié)同優(yōu)勢，還有很好的專業(yè)人才保障。

10.3遵義市健康養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)招商項(xiàng)目

序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)內(nèi)容 投資總額 項(xiàng)目地

1 紅花崗區(qū)杜仲林養(yǎng)生圣地建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目占地10000畝，定位為高端養(yǎng)老養(yǎng)生的生活社區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老保健、健康養(yǎng)生、休閑療養(yǎng)等特色康養(yǎng)休閑集群，建設(shè)具有國際先進(jìn)水平的高端養(yǎng)老社區(qū)，包括高品質(zhì)持續(xù)養(yǎng)老護(hù)理社區(qū)、中醫(yī)生命健康科研孵化基地、國際中醫(yī)藥學(xué)術(shù)信息交流中心等，并以原生杜仲林為依托，打造杜仲山谷康養(yǎng)公園，配套建設(shè)醫(yī)療設(shè)施及林下休閑度假設(shè)施、杜仲養(yǎng)生館、林下養(yǎng)生屋等醫(yī)療康養(yǎng)項(xiàng)目。 3億元 紅花崗區(qū)巷口鎮(zhèn)

2 匯川區(qū)紅色經(jīng)典大健康產(chǎn)業(yè)示范基地 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)以老年病研究和康復(fù)為主的二級醫(yī)院和老年病研究院，打造�？漂燄B(yǎng)院、健康管理中心、康體娛樂中心；建設(shè)度假型養(yǎng)生別墅區(qū)、社區(qū)商業(yè)中心，打造特色中醫(yī)一條街、中草藥與保健食品一條街、藥膳飲食一條街、老人商品服務(wù)一條街、主題養(yǎng)生酒店與CEO會所、主題濕地公園， 264公里健康步道，含自行車及林間散步道；規(guī)劃建設(shè)3萬畝中藥材產(chǎn)業(yè)基地（天麻）。 2億元 匯川區(qū)板橋鎮(zhèn)

3 新蒲新區(qū)陽光養(yǎng)老社區(qū) 項(xiàng)目規(guī)劃占地200畝，擬建設(shè)一個集醫(yī)療、保健、休閑和文化養(yǎng)老于一體的多功能養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。設(shè)置床位不低于1200張且護(hù)理性床位不低于200張，社區(qū)通過與國內(nèi)多家頂級醫(yī)院建立合作，建立起“醫(yī)聯(lián)體”、醫(yī)院托管等運(yùn)營模式，可以匯聚一流的醫(yī)療資源，為終端客戶的醫(yī)療品質(zhì)把關(guān)，建立完整的醫(yī)療服務(wù)體系。 5億元 新蒲新區(qū)空港新城

4 南部新區(qū)健康養(yǎng)生智能穿戴設(shè)備生產(chǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目占地50畝，建設(shè)健康養(yǎng)生智能穿戴設(shè)備生產(chǎn)線數(shù)條，含穿戴式血壓、血糖、心率測試設(shè)備，健康預(yù)警、定位追蹤穿戴設(shè)備等，并配套健康數(shù)據(jù)監(jiān)控中心。 3億元 南部新區(qū)IT產(chǎn)業(yè)園

5 綏陽縣養(yǎng)生溫泉度假中心 項(xiàng)目占地約120畝，主要建設(shè)以溫泉養(yǎng)生為主題的五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、露****池、水樂園、國際旅游會議中心以及附屬休閑旅游設(shè)施，打造集旅游、休閑、度假、SPA、商務(wù)于一體的綜合溫泉主題項(xiàng)目。 5億元 綏陽縣洋川鎮(zhèn)

6 桐梓縣堯龍山禪修養(yǎng)生旅游景區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目擬建設(shè)包括瑞峰寺、梵音竹語、蓮心禪韻、經(jīng)文石海、枯山涸水、試心棧道、靜心禪舍、幽禪小筑、禪意酒店等9個重點(diǎn)區(qū)域的旅游景區(qū)打造及配套設(shè)施建設(shè)。 1.5億元 桐梓縣堯龍山鎮(zhèn)

7 仁懷市康復(fù)療養(yǎng)中心建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目規(guī)劃占地200畝，主要修建康復(fù)中心，療養(yǎng)中心，保健中心，醫(yī)療中心和接待中心、高品質(zhì)環(huán)境打造等，項(xiàng)目擬打造以人文、自然環(huán)境與傳統(tǒng)中醫(yī)及現(xiàn)代康復(fù)技術(shù)相結(jié)合的綜合性康復(fù)療養(yǎng)中心。 1.5億元 仁懷市魯班鎮(zhèn)

8 赤水市康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目擬用地1200畝，建設(shè)醫(yī)療護(hù)理與健康養(yǎng)生相結(jié)合的綜合康養(yǎng)示范園區(qū)。主要建設(shè)內(nèi)容有醫(yī)療服務(wù)區(qū)，含門診部、住院部、120急救中心、慢性病調(diào)養(yǎng)中心、腫瘤診治中心、醫(yī)學(xué)美容中心、生育月子中心、健康管理中心等。康復(fù)療養(yǎng)區(qū)，含養(yǎng)老公寓、專家公寓、度假公寓、休閑養(yǎng)生公寓、非醫(yī)學(xué)美容中心等。綜合配套區(qū)，建設(shè)赤水原生態(tài)中藥材、保健品生產(chǎn)基地，醫(yī)療器具、西藥制劑生產(chǎn)基地等。 9.5億元 赤水市文華辦事處

9 湄潭縣大健康休閑養(yǎng)生旅游度假區(qū) 項(xiàng)目擬打造“一洞、二谷、三園、四區(qū)”。以山水田園生態(tài)觀光、生態(tài)休閑體驗(yàn)、健康養(yǎng)生養(yǎng)老、科普實(shí)訓(xùn)等為主的四大品牌旅游產(chǎn)品，形成不同等級、不同層次、不同特色的旅游產(chǎn)品體系。 10億元 湄潭縣魚泉街道

10 余慶黔北國際養(yǎng)生養(yǎng)老度假區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)用地1000畝，建筑面積100萬平方米，主要建設(shè)商業(yè)街、濱水公園、親水平臺、四星酒店、水上棧橋、休閑垂釣基地、露營基地、各種球場、兒童公園、香薰溫泉、娃娃魚觀光養(yǎng)殖基地等及相關(guān)配套設(shè)施。 10億元 余慶縣松煙鎮(zhèn)

11 正安縣溫堂溪溫泉療養(yǎng)休閑度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目主要建設(shè)溫泉療養(yǎng)中心，占地面積30000平方米，建筑面積6000平方米，包括新建辦公樓、廚房、賓館、步行街、文化展示廳、公共廁所、保管室、管理用房、停車場、休閑廣場等；福生渡大橋，大橋設(shè)計寬12米，長800米；溫堂溪3公里漂流以及方家灣河道峽谷游船觀光5公里等相關(guān)配套設(shè)施。 1.95億元 正安縣楊興鄉(xiāng)