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　　深圳二手房房?jī)r(jià)連降4個(gè)月！

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天(15日)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年8月份，各地全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。

　　一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，

• 　　北京環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；

• 　　上海環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；

• 　　廣州環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；

• 　　深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降。

　　一個(gè)月降價(jià)150萬(wàn)！

　　北京學(xué)區(qū)房“涼涼”

　　受需求釋放、“學(xué)區(qū)房”追捧、違規(guī)資金流入等因素疊加影響，北京市二手房市場(chǎng)上半年經(jīng)歷了一輪偏熱潮，這讓存量市場(chǎng)成為樓市調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　為此，嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房、打擊“假離婚”買房、嚴(yán)查樓市違規(guī)行為、嚴(yán)禁“貨不對(duì)板”、教師輪崗破除學(xué)區(qū)房“神話”等政策接連落地。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京二手房成交量自6月以來(lái)保持環(huán)比下降，價(jià)格雖仍有上揚(yáng)，但漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小，開(kāi)始釋放平穩(wěn)信號(hào)。

　　“從9月上半月的情況看，北京二手房市場(chǎng)成交量仍保持穩(wěn)中向下。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 表示，二手房市場(chǎng)觀望情緒正在加重。

　　一個(gè)月降價(jià)150萬(wàn)！北京學(xué)區(qū)房領(lǐng)跌

　　“最近還是那個(gè)樣子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德勝片區(qū)一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 ，這個(gè)曾被譽(yù)為“頂級(jí)學(xué)區(qū)”的片區(qū)，近期成交情況依然處在冰點(diǎn)以下。

　　以一套建成于1980年的老舊公房為例，房子建筑面積38平方米，6月中旬掛牌價(jià)為866萬(wàn)元，買家出價(jià)800萬(wàn)元也沒(méi)能談到業(yè)主心里去。

　　而近日，這套房最終以680萬(wàn)元成交了，前后差價(jià)達(dá)到120萬(wàn)元。

　　7月初，北京西城嚴(yán)格實(shí)施多校劃片入學(xué)政策，迅速拉開(kāi)了學(xué)區(qū)房降價(jià)的大幕，德勝、月壇“頂級(jí)學(xué)區(qū)”里，大幅降價(jià)的案例層出不窮。

　　在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 的走訪中，甚至有賣家僅隔一個(gè)月，就少賣了150萬(wàn)元，這甚至是三線城市一套房的總價(jià)。

　　8月25日，北京公布將大面積、大比例推進(jìn)干部教師交流輪崗，對(duì)學(xué)區(qū)房炒作起到釜底抽薪的作用，權(quán)威人士紛紛表示：

　　“如果實(shí)施徹底，以后都沒(méi)有‘名校’概念了，最多只是片區(qū)均衡，對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格是根本的打擊”。

　　一系列重錘之下，北京頂級(jí)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大幅下調(diào)。

　　而西城學(xué)區(qū)房降價(jià)情況并非孤例。

　　對(duì)應(yīng)海淀區(qū)“超級(jí)牛小”中關(guān)村三小的蜂鳥(niǎo)家園，一直被稱為海淀學(xué)區(qū)房的“晴雨表”。該小區(qū)房屋在2021年初的“學(xué)區(qū)房漲價(jià)潮”中，曾創(chuàng)下“一夜?jié)q價(jià)20萬(wàn)元、30萬(wàn)元”、“半年漲價(jià)150萬(wàn)元”的記錄。

　　目前蜂鳥(niǎo)家園的在售數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)業(yè)主心理也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。一套建筑面積51.63平方米的1室0廳房屋，報(bào)價(jià)720萬(wàn)元，單價(jià)不到14萬(wàn)元/平方米，還有談價(jià)余地，這種價(jià)格幾乎回歸到了本輪漲價(jià)前水平。

　　“假離婚”行不通了！

　　北京二手房熱度降低，成交持續(xù)下行

　　北京二手房市場(chǎng)也開(kāi)始做出反應(yīng)。

　　8月5日，北京住建委對(duì)已經(jīng)相對(duì)嚴(yán)格的樓市調(diào)控再次打補(bǔ)丁，封堵“假離婚”買房問(wèn)題，規(guī)定原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合北京市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，離異夫妻任何一方均不得在北京市購(gòu)買商品住房。

　　“我一個(gè)客戶，原本打算辦個(gè)離婚，之后把3套房都放到一個(gè)人名下，趁機(jī)再買套房子的，這下子買不成了。”北京朝陽(yáng)一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 ，而這種情況也不是個(gè)例。

　　北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾介紹過(guò)，“317新政”之后，北京離婚購(gòu)房的情況呈擴(kuò)大趨勢(shì)，僅近一段時(shí)間以來(lái)，就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購(gòu)房。“這既影響了調(diào)控的效果，也容易產(chǎn)生一系列法律風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。”他表示。

　　“假離婚”買房行為被政策封堵之后，一定程度上降低了北京二手房市場(chǎng)的熱度。

　　北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2021年8月北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)為15942套，環(huán)比下降10.7%，已連續(xù)兩個(gè)月下行。

　　許小樂(lè)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 ，北京二手房成交量8月單月同比下降約兩成，但仍超過(guò)2019年同期約兩成；價(jià)格方面雖保持上漲，但漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小，釋放了平穩(wěn)信號(hào)。

　　“從9月上半月的情況看，北京二手房市場(chǎng)成交量仍保持穩(wěn)中向下。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是，經(jīng)過(guò)上半年的集中入市后，購(gòu)房需求有所降低，市場(chǎng)觀望情緒加重。”許小樂(lè)表示。

　　北京中原市場(chǎng)研究部則分析認(rèn)為，二手房成交量持續(xù)下跌的原因，

• 　　一是在于整體調(diào)控及貸款額度收緊等政策影響，下半年各銀行二手房信貸支持力度明顯下滑，政策威力不容低估；

• 　　二是，隨著去年年底開(kāi)始的一輪二手房?jī)r(jià)的追漲，二手房買家的熱情逐漸回落，供需雙方拉鋸戰(zhàn)達(dá)到新的平衡點(diǎn)，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)僵持狀態(tài)。

　　業(yè)主報(bào)價(jià)信心方面，8月份中原報(bào)價(jià)指數(shù)為24.04%，環(huán)比下降12.41個(gè)百分點(diǎn)，指數(shù)連續(xù)6個(gè)月回落，二手預(yù)期持續(xù)回落。

　　“預(yù)計(jì)從嚴(yán)政策威力下，二手房成交規(guī)模將繼續(xù)回落，市場(chǎng)‘入秋’。”北京中原市場(chǎng)研究部表示。

　　北京新房“微涼”

　　以“相對(duì)健康”著稱的北京新房市場(chǎng)，在嚴(yán)格調(diào)控之下，呈現(xiàn)出總體趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

　　北京中原新房數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京新房連續(xù)2個(gè)月量?jī)r(jià)齊跌，成交均價(jià)再次刷新今年月度新低，且9月前兩個(gè)周的成交套數(shù)持續(xù)環(huán)比下滑。

　　根據(jù)中原新房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月北京新房市場(chǎng)總成交額335.88億元，環(huán)比7月下跌23%；成交量5112套，環(huán)比下滑19%；成交均價(jià)為51598元/平方米，環(huán)比減少3362元/平方米，為今年月度新低；套均價(jià)657萬(wàn)元/套，環(huán)比7月減少38萬(wàn)元/套。

　　在北京嚴(yán)查樓市違規(guī)行為并真真切切處罰了新城控股等公司項(xiàng)目的大背景下，北京東五環(huán)一新房項(xiàng)目工作人員告訴 ，項(xiàng)目都在正常推，沒(méi)有什么急切心理。

　　另一方面，北京首批集中供地項(xiàng)目9月開(kāi)始將陸續(xù)入市，新房補(bǔ)充供給能否帶來(lái)新房市場(chǎng)的變化？

　　北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原分析認(rèn)為，相關(guān)新房供給一定程度上能夠促進(jìn)當(dāng)前市場(chǎng)交易活躍程度，但不會(huì)影響當(dāng)前市場(chǎng)交易價(jià)格。

　　“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，今年首批土地供給從地塊、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看更偏向于改善型與品質(zhì)型產(chǎn)品，是對(duì)現(xiàn)存產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的有效補(bǔ)充。諸多項(xiàng)目在同區(qū)域內(nèi)已數(shù)年未供給同定位產(chǎn)品，會(huì)一定程度上激發(fā)目標(biāo)群體購(gòu)房興趣。”高原表示，同時(shí)，由于首批土地實(shí)行“一地一策”方式，價(jià)格與周邊同定位產(chǎn)品普遍接近，加之北京市對(duì)新房市場(chǎng)秩序整頓趨嚴(yán)，相關(guān)產(chǎn)品入市很難對(duì)整體市場(chǎng)造成顯著沖擊。

　　高原強(qiáng)調(diào)說(shuō)，雖然市場(chǎng)價(jià)格在改善型產(chǎn)品占比提升的驅(qū)動(dòng)下會(huì)有所上升，但這是結(jié)構(gòu)性因素，并不意味著漲價(jià)了，具體到單一片區(qū)或單一產(chǎn)品類型來(lái)看，價(jià)格將會(huì)維持總體穩(wěn)定。

　　層層加碼！二手房參考價(jià)發(fā)布

　　廣州樓市“金九銀十”難現(xiàn)

　　房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的旺季“金九銀十”今年很難在廣州出現(xiàn)。

　　在政策的層層加碼之下，廣州樓市成交已經(jīng)逐漸趨冷。

　　2021年8月31日晚間，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，正式實(shí)行二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，該通知涉及天河區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)、黃埔區(qū)的96個(gè)成交活躍熱點(diǎn)住宅小區(qū)。

　　在此之前，廣州已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了包括收緊房貸額度、調(diào)整人才購(gòu)房政策等一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施。而本次推出二手房參考價(jià)機(jī)制之后，廣州過(guò)熱的二手房市場(chǎng)也迅速降溫。

　　由此看來(lái)，官方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向沒(méi)有改變，廣州樓市下行的趨勢(shì)也已經(jīng)很難被逆轉(zhuǎn)。

　　廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 采訪時(shí)表示，這是之前市場(chǎng)“過(guò)熱”的正常操作，同時(shí)也是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)以及政治的需求。

　　重拳之下，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行通道，單邊上漲的趨勢(shì)已一去不復(fù)返。

　　廣州樓市調(diào)控再加碼！發(fā)布二手房參考價(jià)

　　從上半年廣州調(diào)控頻出的動(dòng)作來(lái)看，廣州房?jī)r(jià)一天不穩(wěn)，官方一日出招不減。

　　在“金九銀十”開(kāi)局之前，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)還迎來(lái)了“大殺器”。

　　2021年8月31日晚間，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》(下稱《通知》)。

　　《通知》指出，廣州市住房政策研究中心將在過(guò)去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估價(jià)格、周邊一手樓盤成交價(jià)格等因素，形成二手住房交易參考價(jià)格，并要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)等對(duì)掛牌房源開(kāi)展對(duì)照自查，不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源。

　　二手房參考價(jià)出臺(tái)之后，廣州曾經(jīng)一度走出單邊行情的二手房市場(chǎng)開(kāi)始回調(diào)。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)的9月第一周成交數(shù)據(jù)，本周二手住宅共成交486宗，環(huán)比下跌7.4%。

　　“受指導(dǎo)價(jià)調(diào)控影響，廣州二手樓市進(jìn)一步”轉(zhuǎn)冷，部分購(gòu)房客戶認(rèn)為后市價(jià)格將短暫進(jìn)入下行通道。

　　因此，部分客戶擔(dān)心現(xiàn)時(shí)入市會(huì)導(dǎo)致“高位站崗”，選擇觀望后市再?zèng)Q定是否入市。廣州中院研究發(fā)展部指出。

　　持有這種心態(tài)的業(yè)主的確不在少數(shù)。

　　一名打算在近期換房的廣州潛在購(gòu)房者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 ，廣州樓市之前漲得太多，現(xiàn)在市場(chǎng)冷下來(lái)之后價(jià)格多少會(huì)下來(lái)一些的。

　　“現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境還是處于觀望狀態(tài)，我也不著急，如果有合適的價(jià)格和房子還是會(huì)考慮置換。參考深圳的情況，很多二手掛牌價(jià)跟成交價(jià)都在參考價(jià)上下了，廣州供應(yīng)量本身就大，可選擇范圍廣，感覺(jué)價(jià)格應(yīng)該還會(huì)再下來(lái)一點(diǎn)。”

　　廣州克而瑞首席市場(chǎng)分析師肖文曉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 采訪時(shí)也分析認(rèn)為， “調(diào)控的目的是為了更好地實(shí)現(xiàn)”三穩(wěn)“，肖文曉解釋道，此前二輪集中供地規(guī)則的改變是為了穩(wěn)地價(jià)，加強(qiáng)新房預(yù)售價(jià)格管理是為了穩(wěn)定新房?jī)r(jià)格，此次公布二手房交易參考價(jià)是為了管理二手價(jià)格預(yù)期，這一輪調(diào)控可以說(shuō)是拳拳到肉。”

　　關(guān)于廣州未來(lái)的政策趨勢(shì)，肖文曉指出，只有等到住房的金融投資屬性被大幅削弱、回歸居住屬性的本位，調(diào)控才有可能不再成為全社會(huì)的焦點(diǎn)。

　　廣州樓市趨冷

　　在此次二手房參考機(jī)制發(fā)布之前，廣州的樓市交易已經(jīng)有所回落。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年8月廣州新房網(wǎng)簽6711宗，環(huán)比下跌12%，“接替”今年6月的7057宗成為2021年成交新低；同時(shí)，8月廣州一手住宅成交量為6749套，環(huán)比下滑9.3%，同比下滑30.9%，這已經(jīng)是廣州4月份調(diào)控出場(chǎng)后的五連降。

　　此外，二手房的情況也不樂(lè)觀，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，廣州二手房成交量連續(xù)三個(gè)月都維持在8000多套的水平，而過(guò)去一年多的時(shí)間都是保持在過(guò)萬(wàn)套的成交量，高峰期甚至可達(dá)1.4-1.5萬(wàn)套。

　　這樣的市場(chǎng)背景下，炒作的氛圍已經(jīng)很難再有聲音。可以供對(duì)比的是在二手房參考價(jià)出臺(tái)后深圳的市場(chǎng)情況。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，深圳在今年2月份率先成為全國(guó)首個(gè)發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)的城市之后，二手住宅成交量一路狂降。

　　在剛剛過(guò)去的8月，深圳二手房?jī)H成交2043套，同比下降約81.96%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年8月，深圳二手房均價(jià)環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降。

　　因此，雖然此次廣州二手交易參考機(jī)制被列入名單的小區(qū)只有96個(gè)，但更重要的是，這項(xiàng)政策向市場(chǎng)釋放了嚴(yán)調(diào)控趨勢(shì)不改的信號(hào)。

　　針對(duì)未來(lái)廣州房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的走向，肖文曉表示，交易參考價(jià)公布之后，目前市場(chǎng)各方都還在消化政策的過(guò)程之中，包括各界最為關(guān)心的商業(yè)銀行會(huì)否將參考價(jià)作為房貸評(píng)估指導(dǎo)價(jià)目前亦尚未明確，市場(chǎng)普遍處于觀望之中。

　　“事實(shí)上，在此次二手交易指導(dǎo)機(jī)制發(fā)布之前，廣州的新房、二手房成交量都已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的回落趨勢(shì)，參考價(jià)的發(fā)布加快了市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)程。”

　　一名深耕廣州本土的開(kāi)發(fā)商人士也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 分析認(rèn)為，廣州是一個(gè)“炒房”空間不大的市場(chǎng)，二手房基本就是晴雨表。一旦二手降溫，自然也會(huì)影響一手的購(gòu)房心理，而且現(xiàn)在黃埔、南沙等外圍區(qū)域都取消了人才購(gòu)房政策，廣州的供應(yīng)量比起深圳要大很多，一手也不可能不受到影響。“我們一些樓盤，最后出來(lái)的價(jià)格比之前預(yù)期的價(jià)格還是有下調(diào)的，雖然也有調(diào)控的關(guān)系，但也是主動(dòng)選擇的結(jié)果。客戶按照二手參考價(jià)來(lái)衡量，一手房也會(huì)被穩(wěn)住的。”

　　黃韜也指出，二手交易參考價(jià)機(jī)制實(shí)行之后，廣州的二手價(jià)格必定會(huì)跌，“成交量大跌后必有價(jià)跌，將來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)是價(jià)格上會(huì)有分化，趨勢(shì)將是低端有保障，中端有供應(yīng)，高端有市場(chǎng)。”

　　“三價(jià)就低”之后的上海樓市：

　　二手房“斷崖式”成交

　　“今天剛剛拿到合同，還沒(méi)網(wǎng)簽?zāi)亍！?月15日，林溪(化名)從銷售手里拿過(guò)一份一手房購(gòu)房合同時(shí)，臉上表情帶著興奮與擔(dān)憂。

　　她告訴一起去樓盤的朋友，其在7月份就搖到了上海第三批住宅供應(yīng)的其中一個(gè)樓盤，并順利買到房子。但由于上海一手房網(wǎng)簽管控比較嚴(yán)，直到兩個(gè)月后，林溪才拿到購(gòu)房合同準(zhǔn)備網(wǎng)簽。

　　與之對(duì)應(yīng)的是，上海二手房市場(chǎng)自8月份推出“三價(jià)就低”的銀行按揭政策以來(lái)，成交進(jìn)入斷崖式下滑狀態(tài)。

　　據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，上海8月份新建商品住宅成交面積90.83萬(wàn)平米，同比下降8%；成交均價(jià)為57183元/平方米，同比下降2%；二手住宅成交150.3萬(wàn)平米，同比下降25.12%，成交均價(jià)為38207元/平方米，同比下降7.45%。

　　“市場(chǎng)與往年相比確實(shí)不一樣了。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，上海嚴(yán)控一手房網(wǎng)簽數(shù)量；二手房在“三價(jià)就低”之后又出現(xiàn)成交下滑，比如8月份就只有1.7萬(wàn)套，相比此前的月均2.3萬(wàn)套，直接少了6000套成交量。

　　房東降價(jià)急售！上海二手房量縮價(jià)跌

　　上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房8月成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比下跌24%，同比下跌40%，并且二手房新增掛牌量也有所降低。

　　此外，8月份上海二手房成交均價(jià)也出現(xiàn)了今年以來(lái)的首次下降，環(huán)比下降8%，同比下降5%。

　　自7月份以來(lái)，上海二手房已呈現(xiàn)兩個(gè)月的成交下跌，目前是量縮價(jià)跌的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)流動(dòng)性明顯減弱。綜合二手中介機(jī)構(gòu)的分析，市場(chǎng)變化主要受三個(gè)方面的影響：

　　首先是因?yàn)楸据唭r(jià)格屬于短期跳漲，上半年大部分拆遷補(bǔ)償款資金進(jìn)入二手房市場(chǎng)；

　　其次，今年上海針對(duì)二手房調(diào)控的力度在增加，從供給端的房東到流通端的中介、再到提供資金的金融機(jī)構(gòu)，都有針對(duì)性的限制。比如核驗(yàn)價(jià)對(duì)于二手房市場(chǎng)預(yù)期就有很大影響，雖然表面看只是影響了外網(wǎng)展示，但實(shí)際上有效地降低了購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的預(yù)期。核驗(yàn)價(jià)直接導(dǎo)致二手房市場(chǎng)掛牌量大量下架，供給量的減少導(dǎo)致成交的下降；

　　最后，“三價(jià)就低”影響了首付比例和貸款成數(shù)、降低了支付能力，部分購(gòu)房者被動(dòng)下調(diào)預(yù)算。當(dāng)前住房按揭貸款額度緊張，銀行放款周期拉長(zhǎng)到4-6個(gè)月，無(wú)論一二手房都積壓了大量的排隊(duì)房源。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，上海一二手聯(lián)動(dòng)比較明顯，很多置換需求是把二手房賣掉后再買新房，由于二手房賣不掉導(dǎo)致新房也買不成，因此又連累新房市場(chǎng)。隨著調(diào)控的持續(xù)，預(yù)計(jì)后市上海住房市場(chǎng)仍呈下降趨勢(shì)，尤其是二手房市場(chǎng)下跌要超過(guò)新房市場(chǎng)。

　　9月初，不少中介人員都接到了一些房東急售的房源，降價(jià)幅度從幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)不等。

　　上海一手房成交周期緩慢

　　9月第一周，上海一手房成交524套；第二周成交291套，成交量接近腰斬。根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周(8.30-9.5)新建商品住宅成交面積18.2萬(wàn)平方米。

　　“正常情況下應(yīng)該是18萬(wàn)平方米以上，接近20萬(wàn)平方米甚至多一點(diǎn)。”

　　盧文曦指出，除了成交下跌，一手房成交節(jié)奏明顯放緩了。九月份以來(lái)，上海新開(kāi)盤只有一個(gè)，還有幾個(gè)處于認(rèn)籌階段。

　　以往的情況是，九月一手房市場(chǎng)基本上就開(kāi)始加速跑，為“金九”開(kāi)局準(zhǔn)備。

　　像今年這樣的開(kāi)局，往后肯定成交量接不上。二手房的帶看量也下來(lái)了，消費(fèi)者的觀望情緒很明顯，9月基本上沒(méi)看到簽約。

　　不止盧文曦，滬上不少中介人士都認(rèn)為，上海今年的“金九”“金”不起來(lái)了，“銀十”呢？只能寄希望于所有的新盤都能夠開(kāi)盤，但上市不代表馬上就能夠開(kāi)盤，要先排隊(duì)認(rèn)籌，還有一個(gè)先后順序。

　　市場(chǎng)觀望情緒和銀行放貸周期拉長(zhǎng)，導(dǎo)致一手樓市節(jié)奏出現(xiàn)了明顯放緩。

　　林溪的買房經(jīng)歷也表明，上海目前正在嚴(yán)控新盤出貨與銀行放貸的節(jié)奏。“控節(jié)奏，控流量，控情緒。”盧文曦指出，因?yàn)榻衲曜≌�集中供�?yīng)，所以整個(gè)樓市節(jié)奏全部打亂了，不見(jiàn)得淡季一定會(huì)淡、旺季也不一定會(huì)旺了；一手房控網(wǎng)簽，成交量也不見(jiàn)得全部是正常流量，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都吃不準(zhǔn)到底是市場(chǎng)真的不好還是調(diào)控的結(jié)果，但是流量控制是一定的。

　　中介人員對(duì)于客戶的咨詢，大多數(shù)會(huì)表明目前處于調(diào)整階段，但市場(chǎng)很快會(huì)回暖。

　　為了凸顯公平性，上海最近還對(duì)一手房項(xiàng)目調(diào)高入圍比。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，這并不意味著調(diào)控的放松。大部分放寬入圍人數(shù)的項(xiàng)目都是比較熱門的項(xiàng)目，基本上比較確定將會(huì)有大量的人去認(rèn)購(gòu)，這個(gè)時(shí)候一味去卡認(rèn)籌率，不僅不利于維護(hù)市場(chǎng)的良性運(yùn)行，反而可能會(huì)適得其反，再次導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)難、買房難的局面，從而違背新房搖號(hào)政策的初衷。

　　此外，定向放松入圍空間也反映出當(dāng)前市場(chǎng)主要矛盾的變化。當(dāng)前市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)由搖號(hào)政策出臺(tái)前購(gòu)房人數(shù)太多導(dǎo)致中簽率太低而買不到房子的矛盾，轉(zhuǎn)化為積分頻繁創(chuàng)新高導(dǎo)致入圍太難依然買不到房子的矛盾。

　　對(duì)于市場(chǎng)中的買家而言，上海一手房這樣的調(diào)整，聚焦于緩和熱門項(xiàng)目的積分比拼，也有助于緩解因供應(yīng)暫停而積壓太久的購(gòu)買需求釋放的壓力。

　　面對(duì)如此局面，今年恐怕要看年底成交總量才能給樓市定性。正如盧文曦所言，近期一手房源供應(yīng)的短缺，令上海樓市“金九”的起步較為艱難。雖然有所反彈，但成交低于20萬(wàn)平方米的“冷熱”線，說(shuō)明在持續(xù)政策作用下市場(chǎng)即便想營(yíng)造出“金九”的交易氛圍，買家入市意愿不一定有前期那么高漲。

　　“一手房還算是穩(wěn)定，包括現(xiàn)在認(rèn)籌的幾個(gè)盤，據(jù)說(shuō)又要觸發(fā)積分制了，就說(shuō)明市場(chǎng)需求還是穩(wěn)定的，沒(méi)有太大的問(wèn)題。”盧文曦認(rèn)為，上海一手房短期成交可能還會(huì)震蕩格局。

　　更有房企人士指出，上海這樣的樓市局面至少要延續(xù)到明年一季度。

　　圖解70城最新房?jī)r(jià)

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